Pronajímatel si řekl o kauci 60 tisíc korun. Překročil tím hranici, přes kterou podle zákona nesmí jít

Najít pěkný byt k pronájmu za slušné peníze je skoro malý zázrak. Když už se takový objeví, zájemců o něj stojí tolik, že nezbývá čas na dlouhé rozmýšlení. Zájemce tak ve snaze najít střechu nad hlavou může kývnout na podmínky, které se mu pěkně prodraží.

Hledání bytu někdy nemá daleko od adrenalinového sportu. Když se objeví nějaký ve vhodné lokalitě, může být příliš drahý nebo je hned pryč. A i když se zadaří a nájemce podepíše smlouvu, zbývá vyřešit otázku, kolik to všechno bude stát. Vedle stěhováků, nákupu chybějícího vybavení nebo provize realitní kanceláři je tu ještě kauce majiteli.

Kauce za byt omezuje zákon

Kauce neboli peněžitá jistota chrání pronajímatele v případě, kdy nájemník přestane platit nebo způsobí škodu na majetku. Její výše často odpovídá několika měsíčním nájmům a po ukončení nájemní smlouvy ji pronajímatel vrací nájemníkovi. Přesto je to na počátku bydlení nemalý výdaj, který může zamávat rozpočtem.

Pronajímatel přitom jako kauci nemůže požadovat libovolnou částku. Podle § 2254 občanského zákoníku nesmí kauce společně se sjednanou smluvní pokutou přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Do tohoto limitu se nepočítají zálohy na služby ani energie.

Pokud například nájemník platí měsíční nájemné 15 tisíc korun a dalších 5 600 korun jako zálohy, majitel po něm může požadovat kauci maximálně 45 tisíc korun. Přestože tedy každý měsíc dostává celkem 20 600 korun, zálohy se do výpočtu nepočítají. Kdyby požadoval kauci 60 tisíc korun, překročil by zákonnou hranici o 15 tisíc. A ani při nájemném 20 tisíc korun nemusí být kauce 60 tisíc vždy přípustná. Zákon totiž do stejného limitu zahrnuje také smluvní pokuty.

Trojnásobek nájmu zahrnuje i smluvní pokutu

U patnáctitisícového nájemného je tedy společný limit 45 tisíc korun. Pokud majitel vybere kauci v plné výši, nemůže vedle ní sjednat další smluvní pokutu. Jestliže se spokojí s kaucí 40 tisíc korun, zbývá pro smluvní pokuty prostor pěti tisíc korun. U pokut počítaných procentem za každý den prodlení je proto důležité sjednat také jejich maximální výši. Limit totiž platí pro všechny pokuty týkající se nájmu.

Povinnosti má také majitel bytu. Při skončení nájmu musí vrátit nejen kauci po odečtení oprávněných pohledávek, ale i úroky z ní. A to i v případě, že nájemní smlouva uvádí, že se kauce neúročí. Jenže kolik vlastně musí zaplatit? Občanský zákoník konkrétní sazbu neurčuje. Pokud si strany nesjednaly její výši, vychází se z obvyklých úroků bankovních úvěrů v době uzavření smlouvy. Také smluvně sjednaný úrok musí dosahovat zákonného minima, samotná dohoda na libovolné sazbě nestačí.

Pro představu, u kauce 45 tisíc korun by pětiprocentní roční úrok za pět let představoval 11 250 korun při jednoduchém úročení. Při osmiprocentním úroku by šlo o 18 tisíc. Že vracení úroků není samozřejmostí, dokazují zkušenosti nájemníků v diskuzi na Redditu. Ta začínala dotazem, zda někdo, kdo se v poslední době vystěhoval z nájmu, dostal zpět kauci včetně zákonného úroku.

Kauce je předmětem sporů

Někteří diskutující byli překvapeni, že jim peníze uložené v kauci vydělaly i polovinu částky. Objevily se ale i opačné zkušenosti. „Nedostal jsem, přišel jsem asi o 1 500 Kč,“ přiznal uživatel Hot_Key99.

„Bydlel jsem 10 let po různých podnájmech a upřímně, kauci jsem nikdy zpět nedostal,“ popsal svou zkušenost leukoscruxx.

Někdy pronajímatelé argumentují škodami na majetku. Jenže ne všechno, co se za dobu nájmu opotřebuje, představuje škodu, kterou lze nájemníkovi účtovat. Při přebírání bytu se proto nájemníkovi vyplatí detailně nafotit byt a jeho součásti a skutečný stav popsat také v předávacím protokolu. Pokud majitel i tak odmítá kauci vrátit, doporučuje Ministerstvo pro místní rozvoj nejprve majitele písemně vyzvat, teprve poté se obrátit na soud.

Nájemní bydlení zkrátka není jednoduchou ani levnou záležitostí. Tohle téma se ostatně dostalo i do filmů a seriálů, v dobrém si ho užívají třeba kultovní Přátelé, někdy se ale může změnit i v drama jako v thrilleru Psychopat ze San Francisca z roku 1990. Michael Keaton v něm hraje nájemníka, který nezaplatil nájem, odmítá se vystěhovat a majitelům udělá ze života peklo.

A jaké jsou vaše zkušenosti s pronájmem bytu?

Zdroje: Reddit, Ministerstvo pro místní rozvoj, Česká televize, Česká národní banka